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Mehr Vertrauen, weniger Risiko: Villenbau mit Fachkräften aus der Region

Der Turmbau zu Babel ist das wohl bekannteste Beispiel für ein gescheitertes Bauprojekt. Die biblische Erzählung von dem unvollendeten Turmbau bringt ein Grundproblem auf den Punkt, das auch heute auf jeder Baustelle eine Rolle spielt: „confusio linguarum“ – zu deutsch: Sprachverwirrung. Die meisten Fehler beim Bau eines Gebäudes entstehen durch Probleme in der Kommunikation. Auf dem Weg von den Projektverantwortlichen über die Architekten, Fachplaner, Gewerke und Handwerker bis hin zum Kunden können Details untergehen, falsch interpretiert, unsachgemäß dokumentiert und schließlich fehlerhaft ausgeführt werden, was wiederum zu Folgefehlern führen kann.

Um unsere Bauvorhaben vor vermeidbaren Problemen abzusichern, folgt die H-I-M Villenbau einem eigenen Bewertungssystem, das bei jedem Neubauprojekt zur Anwendung kommt. In diesem Beitrag erfahren Sie, nach welchen Kriterien unsere interne Projektleitung Dienstleister auswählt und wie die komplexen Kommunikationsprozesse durch gezielte Einzelvergaben optimiert werden können.

Die babylonische Sprachverwirrung, Wittenberg-Bibel von 1586Die babylonische Sprachverwirrung. Der Turmbau zu Babel ist wohl das bekannteste Beispiel für ein gescheitertes Bauprojekt (Im Bild: Abbildung aus der Wittenberg-Bibel von Martin Luther, 1586 | Quelle: Wikipedia)

Outsourcing führt zu Kontrollverlust

Die Vergabe von handwerklichen und fachplanerischen Dienstleistungen ist ein zentraler Faktor für die erzielbare Bauqualität: Hier entscheidet sich, welche Unternehmen mit welcher Qualifikation die benötigten Leistungen ausführen werden. Im Baugewerbe erfolgen Vergaben in der Regel über sogenannte Ausschreibungen. Dabei fordert der Bauverantwortliche relevante Gewerke schriftlich und meist öffentlich dazu auf, Angebote über die benötigten Leistungen zu erbringen. Auf Grundlage dieser Angebote wird der Auftrag vergeben, wobei die Vergabekriterien (z.B. Preis oder Qualität) mit den Prioritäten der Bauverantwortlichen variieren. In vielen Fällen wird die Vergabe zusammen mit der Projektsteuerung komplett an ein Generalunternehmen (GU) bzw. einen Generalübernehmer (GÜ) ausgelagert.

Dies bedeutet für den Projektentwickler zunächst eine Erleichterung, da er sich um bautechnische Fragen und Probleme nicht mehr zu kümmern braucht. Auf der anderen Seite führt dieses „Outsourcing“ zu Kontrollverlust: Der Projektverantwortliche gibt sämtliche Entscheidungen, die den Bau und die Qualität des Gebäudes betreffen in fremde Hände. Dadurch hat er nur noch begrenzten Spielraum, um in den Bauprozess einzugreifen oder individuelle Sonderwünsche und nachträgliche Änderungen zu ermöglichen. Die Entscheidungen trifft ein Unternehmen, das in der Regel den Endkunden nicht kennt und eigene Ziele verfolgt. Denn GU und GÜ dienen in erster Linie ihrem Auftraggeber, sprich: dem Projektverantwortlichen, und nicht dem Käufer, der später in der Immobilie wohnen wird.

Eigene Bauleitung zur Qulitätssicherung bei H-I-M Villenbau MünchenPersönliche Qualitätssicherung auf der Baustelle: Nur eine eigene interne Bauleitung ermöglicht eine effiziente Kontrolle der Bauqualität

Kriterienkatalog für Einzelvergaben

Die Entwicklung einer Neubauvilla aus dem Hause der H-I-M Villenbau erfolgt sehr nah an den Wünschen der Kunden. Meist sind unsere Neubau-Immobilien noch vor Baustart verkauft, so dass während der Bauphase kontinuierlich Wünsche der Käufer in die Gesamtplanung mit einfließen können. Architekten, Fachplaner, Handwerker und Projektleiter stehen somit vor der Herausforderung, im ohnehin schon komplexen Bauprozess den festgelegten Planungsstand stetig umzuarbeiten und Änderungen umzusetzen.

Um dennoch die hohe Qualität unserer Bauprojekte sicher zu stellen und maximale Kontrolle über die Umsetzung zu behalten, wählt die H-I-M Villenbau die ausführenden Gewerke ausschließlich in Einzelvergaben aus. Wir vergeben unsere Aufträge selbst und grundsätzlich nur an Unternehmen, die unseren fest definierten Kriterien entsprechen. Hierzu zählen unter anderem die Qualität der Ausführung (Präzision und Handwerkskunst), Zuverlässigkeit (Leistungsfähigkeit, Pünktlichkeit, Pflichtbewusstsein), Professionalität und Fachwissen der Arbeitskräfte, Freundlichkeit im Umgang mit unseren Kunden, die Qualität der eingesetzten Baumaterialien. Wir achten zudem darauf, dass die Unternehmen eigene Mitarbeiter beschäftigen und keine wechselnden Subunternehmer oder Leihkräfte beauftragen, deren Leistung schwer oder gar nicht eingeschätzt werden kann. Dabei arbeiten wir bevorzugt mit Unternehmen aus der Region München, die kurze Wege haben und auch kurzfristig vor Ort zur Verfügung stehen können, um Änderungen durchzuführen oder Probleme zu überprüfen.

Einzelvergaben aller Handwerker und Dienstleister bei H-I-M Villenbau München
Bei H-I-M Villenbau werden alle Handwerker und Dienstleister in persönlichen Einzelvergaben ausgewählt (Im Bild: Rohbau einer großzügigen Penthouse-Wohnung in Obermenzing)

Ein eingespieltes Team

Die systematische Bewertung unserer Partnerfirmen dient der langfristigen Qualitätssicherung unserer Neubauprojekte: Nach jedem abgeschlossenen Projekt erfolgt eine Neubewertung der Firmen, im Rahmen derer unsere Projektleiter die gelieferte Bauqualität einstufen und entscheiden, ob die einzelnen Gewerke beim nächsten Projekt wieder zum Einsatz kommen. Aus diesem iterativen Bewertungsprozess entsteht auf lange Sicht der wohl wichtigste Vergabefaktor in unserem Haus: Erfahrungswerte. Bei der Vergabe unserer Aufträge greifen wir zu allererst auf Unternehmen zurück, die wir persönlich kennen und die sich in langjähriger, erfolgreicher Zusammenarbeit immer wieder auf unseren Baustellen bewährt haben.

Dadurch lässt sich auch das Problem der babylonischen Sprachverwirrung, das den Turmbau zu Babel scheitern ließ, gezielt minimieren: Unsere Partnerfirmen sind ein eingespieltes Team, das sich auch untereinander gut kennt. Die Unternehmen sind mit unserer Bauweise vertraut und wissen genau welche Bauqualität wir von ihnen erwarten. Zudem verfügen die Fachkräfte über das benötigte Spezialwissen (z.B. bei der Konstruktion schwellenfreier Übergänge) und müssen nicht bei jedem Bauprojekt aufs Neue eingearbeitet werden. Das spart Zeit und erleichtert die Zusammenarbeit auf der Baustelle. Auf der Basis dieser sich stetig verbessernden Erfahrungswerte können wir die Qualität unserer Bauprojekte sichern, das Risiko von Fehlern und Problemen am Bau vermeiden und damit die Zufriedenheit unserer Kunden gewährleisten.

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